(ĐCSVN) - Theo các chuyên gia của Ngân hàng thế giới tại Việt Nam, cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc chỉ có một điểm mạnh là nếu giải quyết hợp lý vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất có thể rút ngắn thời gian thực hiện vì được sự trợ giúp của các cơ quan lãnh đạo địa phương, trong khi đó cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện có tới 6 điểm mạnh.

Đất đai luôn là vấn đề nóng, thu hút sự quan tâm của đông đảo dư luận (Ảnh: HNV)

Rất nhiều văn bản pháp luật có nội dung điều chỉnh liên quan đến đất đai

Những chính sách đổi mới ban đầu của công cuộc đổi mới vào giữa những năm 80 của thế kỷ trước đã tập trung vào việc giao ruộng đất của các hợp tác xã nông nghiệp cho các hộ gia đình và cá nhân, đã mang đến sự tăng trưởng rõ ràng trong sản xuất, góp phần đưa Việt Nam trở thành một trong những nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới. Những chính sách tiếp theo trong những năm 90 của thể kỷ trước đã tập trung vào công nghiệp hóa, dẫn tới kết quả làm giảm đáng kể tỷ trọng nông nghiệp trong nền kinh tế đất nước. Có thể thấy, Nhà nước ta luôn luôn chú trọng điều chỉnh khung luật pháp để hoàn thiện lĩnh vực quản lý đất đai.

Mặc dù vậy, cũng phải nhận thấy rằng, đất đai cũng là lĩnh vực phức tạp và còn nhiều tranh chấp, khiếu nại nhất. Pháp luật đất đai của nước ta trong thực tế hiện nay vẫn còn không ít chồng chéo, bất cập... đặc biệt là những nội dung liên quan tới chuyển dịch đất đai và thu hồi đất đai. Như khẳng định của ông Đào Trung Chính - Phó Tổng Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, bên cạnh những kết quả đạt được, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn hạn chế, bất cập. Các quy định pháp luật về đất đai vẫn còn một số nội dung chưa đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng đất; chưa giải quyết hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa rõ và còn nhiều vướng mắc. Việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong quản lý, sử dụng đất chưa nghiêm. Thủ tục hành chính về đất đai vẫn còn rườm rà, thời gian giải quyết còn dài. Công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn chưa đáp ứng được yêu cầu.

Cũng theo ông Đào Trung Chính, các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành nhiều, nhưng còn thiếu đồng bộ, có mặt còn chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu thống nhất giữa pháp luật đất đai với các pháp luật khác. Hiện nay, cùng với Luật Đất đai còn có 20 Luật và trên 20 văn bản của Chính phủ nội dung điều chỉnh có liên quan đến đất đai. Các văn bản này được ban hành ở những thời điểm khác nhau, cơ quan chủ trì xây dựng khác nhau nên đã dẫn đến thiếu đồng bộ, có nhiều điểm chưa thống nhất (còn một số điểm không thống nhất giữa Luật Đất đai với Bộ Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Khiếu nại, tố cáo,…) làm cho các cơ quan quản lý khó áp dụng pháp luật và gây khó khăn cho việc thực hiện pháp luật của người dân và doanh nghiệp. Một số vấn đề được quy định trong nhiều văn bản đã gây khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện.

Trước Luật Đất đai 2003, quy định pháp luật về chuyển dịch đất đai chỉ có một hình thức là chuyển dịch đất đai trên cơ sở quyết định hành chính cả cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thu hồi đất và giao đất đó, hoặc cho thuê đất đó cho người khác sử dụng; người được giao đất hoặc thuê đất phải chi trả tiền bồi thường về đất cho người bị thu hồi đất và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước (có thể được xem xét giảm một phần bồi thường đã trả cho người bị thu hồi đất). Pháp luật quy định là Nhà nước quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và cơ chế thu hồi đất này được áp dụng cho tất cả các dự án đầu tư phát triển kinh tế vì mục đích lợi nhuận của nhà đầu tư.

Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1998 đã cho phép các tổ chức kinh tế được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa các nhà đầu tư có thể tự thực hiện việc nhận chuyển quyền sử dụng sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể về 2 cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và tự nguyện, phạm vi được áp dụng đối với mỗi cơ chế.

Khắc phục điểm yếu, phát huy điểm mạnh trong cơ chế chuyển dịch và thu hồi đất

Đến nay, cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc đã được triển khai trong khoảng thời gian 20 năm qua; cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện đã được triển khai trong khoảng gần 10 năm. Qua những quy định của pháp luật, có thể thấy được những điểm mạnh và điểm yếu của từng cơ chế. Theo các chuyên gia của Ngân hàng thế giới tại Việt Nam, cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc chỉ có một điểm mạnh là nếu giải quyết hợp lý vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất có thể rút ngắn thời gian thực hiện vì được sự trợ giúp của các cơ quan lãnh đạo địa phương, trong khi đó cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện có tới 6 điểm mạnh bao gồm: Nếu đạt được sự đồng thuận cao giữa nhà đầu tư và người đang sử dụng đất thì cơ chế có thời gian thực hiện khá ngắn; bảo đảm sự chia sẻ quyền lợi thỏa đáng giữa nhà đầu tư và người đang sử dụng đất, lợi ích của Nhà nước và của cộng đồng được tính đến trong hệ thống thuế về bất động sản và các quy định về chi ngân sách nhà nước của các cấp hành chính; tạo điều kiệm giảm đi đáng kể tình trạng khiếu kiện của người bị ảnh hưởng do chuyển dịch đất đai, tạo ổn định xã hội trong quá trình phát triển kinh tế; trong thực hiện cơ chế này chỉ có nhà đầu tư và người đang sử dụng đất tham gia với văn phòng công chứng và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, làm giảm đáng kể chi phí, nhân lực của bộ máy hành chính và khắc phục được tình trạng có thể về quan liêu, tư lợi của bộ máy hành chính; phù hợp với kinh tế thị trường, buộc nhà đầu tư phải năng động, tìm cách thỏa thuận hợp lý với người đang sử dụng đất khác nhau như thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất...; loại bỏ được các nhà đầu tư đưa ra dự án nhằm mục đích chiếm đất nhưng không có năng lực tài chính để đầu tư, chờ giá đất tăng cao để chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác.

Đối với điểm yếu, cơ chế chuyển dịch bắt buộc có tới 7 điểm yếu là: Thường thiếu khách quan từ phía các cơ quan hành chính do tâm lý muốn ưu tiên phát triển kinh tế hay thiên vị về phía quyền lợi của nhà đầu tư, giải quyết không thỏa đáng quyền lợi của người bị thu hồi đất; đòi hỏi sự tham gia của nhiều cơ quan hành chính nên phải tăng nhân lực của bộ máy hành chính và tăng chi phí hành chính; tính quan liêu vốn có của bộ máy hành chính có thể gây thiệt thòi, bất lợi cho tất cả các bên tham gia vào thủ tục hành chính; gần với cơ chế xin – cho của nền kinh tế bao cấp, từ đây dễ phát sinh tham nhũng, cán bộ quản lý dễ gắn quyền lợi riêng của mình vào quyết định phân chia lợi ích của các bên tham gia; chưa có sự tham gia của hệ thống định giá bất động sản theo giá thị trường dễ dẫn tới tình trạng khó giải quyết các bất đồng ý kiến về giá đất và tài sản trên đất; pháp luật chưa quan tâm tới lợi ích của cộng đồng nên thường nhà đầu tư phải tăng thêm chi phí không chính thức để bảo đảm lợi ích của cộng đồng; do không giải quyết thỏa đáng giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nên số lượng khiếu kiện của người bị thu hồi đất ngày càng tăng, gây thiếu bền vững xã hội. Trong khi đó, cơ chế chuyển dịch tự nguyện chưa có quy định của pháp luật để giải quyết tình trạng người đang sử dụng đất không muốn hợp tác với nhà đầu tư, nói giá đất rất cao để nhà đầu tư không thể tiếp cận được quỹ đất. Vì điểm yếu này nên hiện nay, hầu hết các nhà đầu tư đều mong muốn được áp dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc.

Phân tích về vấn đề này, ông Đào Trung Chính - Phó Tổng Cục trưởng Tổng Cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: Hướng sửa đổi Luật đất đai lần này cần được sửa căn bản, toàn diện nhằm giải quyết được những vấn đề khó khăn, vướng mắc, đồng thời phát huy được nguồn lực đất đai trong thời kỳ phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Cụ thể, cần xem xét vấn đề về quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài để vay vốn thực hiện dự án đầu tư; các cam kết về bình đẳng giữa các nhà đầu tư khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới; đổi mới quy định về chính sách tài chính về đất đai, về giá đất nhằm phát huy tính linh hoạt và tinh thần trách nhiệm của cấp địa phương; đổi mới quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Cùng với đó, cần hoàn thiện cơ chế chính sách để tăng cường năng lực của Tổ chức phát triển quỹ đất và tăng nguồn vốn cho Quỹ phát triển đất; phát huy nguồn lực đất đai, đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất; chủ động thu hồi đất theo quy hoạch để tạo quỹ đất "sạch", đầu tư công trình kết cầu hạ tầng và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất...

Thiết nghĩ, việc đồng bộ, chặt chẽ trong quản lý cũng như kiện toàn lại hệ thống pháp luật đất đai, nhất là trong những quy định về cơ chế quản lý trong chuyển dịch và thu hồi đất đai trong bối cảnh hiện nay là hết sức cấp thiết. Điều này sẽ trực tiếp ảnh hưởng tới sự ổn định xã hội và góp phần đẩy nhanh, đẩy mạnh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước./.