Cho đến nay, nhiều người dân vẫn đang sinh sống trong những căn chung cư đã có tuổi đời lên tới hàng chục năm,
đã được cơ quan thẩm định đánh giá nằm trong mức độ D (mức độ đặc biệt nguy hiểm, cần di dời gấp).
Theo đó, đối tượng áp dụng của Thông tư số 21/2016 là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định số 101.
Sau hơn 10 năm khởi động, dự án cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội vẫn chưa triển khai được quá 10% dự k
iến. Không chỉ có Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và nhiều địa phương khác cũng đang gặp khó khăn về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Ông Năm, cư dân sống tại chung cư G6A Thành Công chia sẻ: Căn nhà có biểu hiện xuống cấp đã nhiều năm nay. Lúc trước, tiếp nhận thông báo của thành phố về việc sẽ cải tạo, xây mới lại chung cư này, người dân rất hồ hởi, mong muốn kế hoạch sớm được triển khai. Tuy vậy cho đến nay, đã hơn chục năm, tình trạng vẫn "giậm chân tại chỗ".
Cũng theo ông Năm, cái khó trong việc cải tạo lại chung cư nằm ở sự không đồng nhất trong chính sách di dời, tạm cư của thành phố, còn thiếu một lộ trình cụ thể. Ngoài ra, việc đền bù, thỏa thuận giữa doanh nghiệp muốn tham gia làm chủ đầu tư, cải tạo lại chung cư còn thiếu tính khả thi. Qua đó, người dân thì không rõ được rõ về năng lực tài chính, khả năng thực hiện dự án của doanh nghiệp, trong khi đó, doanh nghiệp lại chưa thể đưa ra một chính sách đền bù thỏa đáng với các hộ dân đang sống trong chung cư. Dẫn đến, mặc dù có khá nhiều doanh nghiệp không ít lần tới khảo sát, họp dân để tìm tiếng nói chung nhưng vẫn chưa thành công.
Theo khoản 1, Điều 9 của Nghị định số 101, quy định về việc lập hồ sơ đăng ký tham gia làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được Thông tư 21/2016 cụ thể hóa như sau: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện và năng lực làm chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản nếu có nhu cầu tham gia làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì phải chuẩn bị hồ sơ đề xuất đăng ký tham gia làm chủ đầu tư dự án theo quy định để lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư.
Hồ sơ đề xuất đăng ký tham gia làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gồm: Đơn đăng ký tham gia làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Giấy tờ chứng minh vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, chứng minh vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật kinh doanh đất đai.
Ngoài ra, tại Chương II, điều 4 của Thông tư số 21/2016 cũng nêu rõ việc doanh nghiệp thực hiện cần có phương án đề xuất thực hiện dự án, bao gồm các nội dung về phương án sơ bộ thiết kế và quy hoạch tổng mặt bằng của dự án; các chỉ tiêu quy hoạch cơ bản gồm hệ số sử dụng đất, chiều cao trung bình, tổng số lượng căn hộ; các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu của dự án; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giải pháp tài chính, giải pháp huy động vốn để thực hiện dự án; dự kiến tiến độ thực hiện dự án; các đề xuất khác có liên quan.
Theo đó, nguyên tắc thực hiện bố trí nhà ở tái định cư được quy định: Việc bố trí nhà ở tái định cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng theo quy định; việc ký kết hợp đồng để bố trí nhà ở tái định cư phải căn cứ vào phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Trao đổi với chúng tôi về nội dung này của Thông tư số 21/2016, anh Phạm Văn Bách, cư dân sống tại chung cư C8 – Giảng Võ, Ba Đình nhận xét: Tôi cho rằng ngoài những yêu cầu về điều kiện và năng lực của doanh nghiệp có nhu cầu tham gia làm chủ đầu tư dự án xây dựng, cải tạo nhà chung cư, rhì doanh nghiệp tham gia cần có một phương án cụ thể và rõ ràng, đặc biệt là minh bạch thông tin về dự án, thời gian hoàn thành dự án...
Tiến độ thực hiện dự án (lộ trình) – một trong những vấn đề đang được người dân đặc biệt quan tâm
trong các dự án cải tạo, xây mới lại chung cư cũ hiện nay.
Một trong những điểm mới trong Thông tư số 21/2016, được quy định tại Điều 6, khoản 2, đó là quy định về nhu cầu tiếp tục hay không tiếp tục tái định cư tại chỗ của chủ sở hữu nhà chung cư trong diện cần sửa chữa, xây mới. Nội dung Thông tư nêu rõ, trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì việc ký kết hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở để bố trí tái định cư được thực hiện như sau: Đối với nhà ở có sẵn thì thực hiện theo quy định tại Nghị định số 99/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì thực hiện theo quy định tại Nghị định số 76/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì việc ký kết hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở để bố trí tái định cư được thực hiện như sau: Trường hợp được bồi thường bằng nhà ở và bố trí tái định cư tại chỗ thì chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ ký hợp đồng với chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao bố trí tái định cư; Trường hợp được bố trí tái định cư theo hình thức cho thuê nhà ở thì thực hiện theo quy định tại Nghị định số 99/2015; Trường hợp chủ sở hữu được bố trí tái định cư thuộc diện được mua thêm căn hộ theo quy định tại khoản 3, Điều 4 của Nghị định số 101/2015 thì việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ mua thêm đối với nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Nghị định 76/2015, đối với nhà ở có sẵn thực hiện theo quy định tại Nghị định số 99/2015.
Với những hướng dẫn trong Thông tư 21/2016, người dân hy vọng phần nào những “nút thắt” trong lĩnh vực cải tạo, xây dựng lại những căn hộ chung cư cũ trên địa bàn thành phố sẽ sớm được tháo gỡ./.